Majitelia nehnuteľností môžu pri drobných stavbách ušetriť čas aj peniaze. Novela stavebného zákona zjednodušuje cestu k drobným stavbám práve v čase, keď ich popularita rastie
Bratislava, 1.10. 2026 – Prezident 29. septembra 2026 podpísal novelu stavebného zákona, ktorá od 1. januára 2027 prináša významné zjednodušenie pri drobných stavbách do 50 m². Časť z nich už nebude potrebné ohlasovať stavebnému úradu a pri ďalších sa zjednoduší dokumentácia. Výsledkom môže byť menej administratívy, nižšie náklady na dokumentáciu aj rýchlejšia cesta k realizácii. Legislatívna zmena prichádza v období, keď výrazne rastie záujem Slovákov o montované stavby. Podľa spoločnosti GARDEON sa predaj záhradných domčekov, prístreškov a garáží na Slovensku za prvých deväť mesiacov tohto roka medziročne zvýšil o viac ako 30%. Ide pritom o najvýraznejší rast od obdobia pandémie.
Menej papierovania, nižšie náklady
Najvýraznejšou zmenou je, že drobné stavby do 50 m² a výšky 5 m už nebude potrebné ohlasovať plošne. Ohlásenie sa bude vyžadovať len za okolností, ktoré zákon vymenúva – napríklad ak stavba stojí bližšie ako dva metre od hranice pozemku, nachádza sa v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo ide o budovu spojenú so zemou pevným základom. Pri pergolách, carportoch a otvorených prístreškoch môže k ohláseniu navyše postačovať zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu. Pre majiteľov rodinných domov a záhrad, ktorí si plánujú na pozemku postaviť záhradný domček, garáž alebo prístrešok, novela prináša jednoduchší proces. V mnohých prípadoch im ušetrí čas strávený administratívou aj náklady na dokumentáciu a umožní začať stavať rýchlejšie.
„Veľká časť zákazníkov dnes nehľadá komplikované stavebné riešenia. Chcú mať na pozemku drobnú stavbu jednoducho, legálne a bez zbytočných prieťahov. Novela stavebného zákona ide presne týmto smerom. Odstraňuje jednu z administratívnych bariér, ktoré ľudí často od realizácie odrádzali,“ hovorí Marek Choleva, CEO spoločnosti GARDEON, ktorá patrí medzi najväčších výrobcov a realizátorov modulárnych montovaných stavieb v strednej Európe.
Menej priestoru pre čierne stavby
Podľa odborníkov môže mať novela pozitívny dopad aj na obmedzenie nepovolených drobných stavieb.
„Novela ruší plošnú povinnosť ohlasovať každý záhradný domček, garáž či prístrešok do 50 m². Od 1. januára 2027 sa bude ohlásenie vyžadovať len v prípadoch, ktoré zákon vymenúva, napríklad ak stavba stojí bližšie ako dva metre od hranice pozemku, nachádza sa v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo ide o budovu spojenú so zemou pevným základom. Keď je legálna cesta jednoduchšia, ľudia ju volia častejšie, preto očakávam, že nepovolených drobných stavieb ubudne. Aj stavba, ktorú netreba ohlásiť, však musí byť v súlade s územným plánom obce a so stavebno-technickými požiadavkami,“ hovorí advokát Richard Koiš.
Zároveň upozorňuje, že pri garážach a záhradných domčekoch, ktoré spravidla spĺňajú zákonnú definíciu budovy, sa v prípade ohlásenia naďalej vyžaduje projekt na ohlásenie. Do konca roka 2026 platia pre ohlasovanie drobných stavieb doterajšie pravidlá.
Zákon zjednocuje pravidlá pre montované výrobky
Novela zároveň zjednocuje definíciu tzv. zmontovaného výrobku, s ktorou stavebný zákon pracuje od apríla 2025. Za stavbu sa považuje aj zariadenie, konštrukcia alebo výrobok, ktorý plní účel stavby, je dovezený na miesto osadenia a je pevne spojený so zemou. Patria sem napríklad záhradné domčeky, garáže alebo prístrešky.
„Jasnejšie pravidlá sú dôležitým signálom, že montované stavby sa stávajú prirodzenou súčasťou moderného stavebníctva. Prináša to väčšiu právnu istotu zákazníkom aj výrobcom a zároveň odráža vývoj trhu, ktorý sledujeme už niekoľko rokov,“ hovorí Marek Choleva z Gardeonu.
Ľudia dnes investujú viac do vlastného pozemku
Podľa dát spoločnosti GARDEON na Slovensku rastie dopyt po montovaných stavbách aj ochota zákazníkov investovať do kvalitnejších riešení. Od roku 2023 vzrástla priemerná hodnota objednávky takmer o 20 % a počet realizovaných projektov sa za prvých deväť mesiacov tohto roka medziročne zvýšil takmer o tretinu. Najdynamickejšie pritom rastie dopyt po montovaných garážach, ktorých predaj medziročne stúpol takmer o polovicu. Realizácie záhradných domčekov sa medziročne zvýšili o viac ako desatinu.
„Montovaná stavba dnes nie je len praktickým priestorom na odkladanie vecí. Stáva sa predĺžením interiéru alebo funkčným prvkom pozemku a zároveň súčasťou hodnoty celej nehnuteľnosti. Či už ide o záhradný domček, garáž, pergolu alebo prístrešok, ide o investíciu, ktorá nielen zvyšuje komfort bývania, rozširuje možnosti využitia pozemku, ale aj zvyšuje atraktivitu a cenu nehnuteľnosti,“ uzatvára Marek Choleva.
